THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT HÀN QUỐC: CÓ HAY KHÔNG MỘT SỰ TĂNG TRƯỞNG “BONG BÓNG”?

Thị trường bất động sản có tác động khá lớn tới nền kinh tế Hàn Quốc. Trong hơn 30 năm qua, giá cả nhà đất trên thị trường bất động sản tại Hàn Quốc có sự gia tăng nhanh chóng và trải qua ít nhất là 3 lần “nhảy vọt”: cuối những năm 1970, đầu những năm 1990 và đầu những năm 2000. Đã và đang có những lo ngại rằng thị trường nhà đất Hàn Quốc hiện đang rơi vào trạng thái “bong bóng” và có thể “nổ” bất cứ lúc nào, kéo theo nó là giảm phát và sự bất ổn định trên thị trường tài chính, nghiêm trọng hơn có thể dẫn đến sự sụp đổ của nền kinh tế. Chính vì vậy, mục đích của bài viết này là nhằm phân tích xem có hay không tình trạng “bong bóng” trong thị trường nhà đất Hàn Quốc, trên cơ sở đó rút ra một số kết luận có ý nghĩa tham khảo cho công tác quản lý thị trường nhà đất ở Việt Nam.

I. Tình  trạng “bong bóng” trên thị trường nhà đất ở Hàn Quốc những năm 1990 đến nay

Thuật ngữ “bong bóng nhà đất” được sử dụng để chỉ trạng thái giá cả nhà đất tăng liên tục và vượt quá giá trị thực của chúng ở mức cao. Theo đó, khoảng cách giữa giá cả và giá trị thực (của nhà đất) ngày càng lớn nhưng lại không dựa trên bất cứ một cơ sở nào, cũng giống như một quả bóng bay được thổi lên thì to ra nhưng bên trong nó lại rỗng không. Do đó, khi đến một giới hạn nhất định thì quả bóng bay sẽ nổ, và “bong bóng nhà đất” cũng sẽ đến lúc phải “nổ” như vậy. Điều đáng quan tâm là, bóng bay nổ thì không có chuyện gì lớn, nhưng “bong bóng nhà đất” nổ thì có thể dẫn đến sự khủng hoảng của toàn bộ nền kinh tế, như trường hợp của Nhật Bản năm 1980 và Thái Lan năm 1997. Để hiểu rõ hơn tình trạng thị trường nhà đất ở Hàn Quốc có thể nhìn nhận thông qua sự thay đổi trong cơ cấu đầu tư và tài sản, cung cầu và sự biến động giá cả của lĩnh vực này từ những năm 1990 đến nay.

Khi “bong bóng nhà đất” nổ, trước hết nó sẽ kéo giá cả nhà đất rớt giá nhanh chóng, từ đó khiến cho các hộ gia đình rơi vào khủng hoảng. Sự khủng hoảng này xảy ra trên hai góc độ: vỡ nợ (do đi vay để mua nhà đất) mà kéo theo nó sẽ là khủng hoảng của hệ thống ngân hàng (do không đòi được nợ); và cắt giảm tiêu dùng (do thu nhập thực tế giảm) mà kéo theo nó sẽ là giảm phát, thất nghiệp,… Vậy, thực trạng thị trường nhà đất ở Hàn Quốc thời gian qua đã diễn ra như thế nào. Có thể nêu lên một số khía cạnh chủ yếu sau:

1. Tỉ trọng tài sản phi tiền tệ trong cơ cấu tài sản của người dân Hàn Quốc ngày càng gia tăng

Qua biểu đồ 1 có thể thấy tỉ trọng đầu tư vào tài sản phi tiền tệ (chủ yếu là bất động sản) của người dân Hàn Quốc có xu hướng tăng nhanh rõ rệt trong thời gian qua, từ mức 76% năm 1993 lên đến 81% năm 2001. Nếu xem xét về tốc độ tăng của việc nắm giữ tài sản phi tiền tệ thì có thể thấy đường xu hướng gần như có dạng tuyến tính với độ dốc vào khoảng 1.5, tức là dân chúng Hàn Quốc mỗi năm lại có xu hướng chuyển 0,75% tài sản của mình từ loại hình tiền tệ sang loại hình phi tiền tệ^([1]). Nếu xu hướng này được giữ nguyên thì tính đến thời điểm hiện tại (2007) đã có khoảng 10,5% tài sản được chuyển đổi về loại hình, đưa tỉ trọng tài sản phi tiền tệ trong tổng tài sản lên mức 86,5%. Đây là một con số rất cao nếu so sánh với các nước OECD khác.

Trong giai đoạn đầu những năm 90, tỉ lệ đầu tư cho việc xây dựng nhà cửa ở Hàn Quốc luôn ở vào khoảng 8-9% tổng sản lượng quốc dân, hàng năm tạo mới được hơn 600.000 căn hộ lớn nhỏ các loại (năm 1990, 1991). Tuy nhiên, bắt đầu từ 1994 mức cung này đã bắt đầu chững lại và sụt giảm liên tục, nhất là thời kỳ 1995-2000 do tác động của khủng hoảng năm 1997. Từ 8,23% GDP năm 1993, đến năm 2000 tỉ lệ này chỉ còn lại 4,32% (giảm 3,91%, tương ứng với việc giảm số lượng nhà được xây mới là 262.000 căn hộ). Điều này cho thấy sau khủng hoảng, cùng với sự phá sản của hàng loạt các tập đoàn, công ty thuộc các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghiệp,… thì bản thân các công ty xây dựng cũng chịu ảnh hưởng khá nặng nề. Nếu lấy mức GDP trung bình của Hàn Quốc giai đoạn 1990-2000 vào khoảng 430 tỉ USD thì mức sụt giảm 3,91% này tương ứng với khoảng 16,8 tỉ USD, có nghĩa các công ty xây dựng đã rút ra khỏi nền kinh tế một lượng vốn là 16,8 tỉ USD có thể do phá sản, trả nợ, hoặc dùng vào mục đích khác,… Thực tế này khiến cho lượng cung về nhà cửa các năm 2000-2001 giảm đáng kể (chỉ còn hơn 430.000 căn hộ năm 2000), và đây cũng chính là một yếu tố quan trọng đẩy giá cả nhà đất tăng vọt. Sang đến những năm 2002-2004, một mặt do thị trường nhà đất đang “nóng” đem lại lợi nhuận cao, mặt khác đây cũng là giai đoạn hồi phục của nền kinh tế, do đó lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng lại tăng nhẹ trở lại, đạt trên dưới 5% GDP. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, dưới tác động của nhiều yếu tố như khủng hoảng nhẹ trong hệ thống ngân hàng năm 2001 hay chính sách kiểm soát giá nhà đất của chính phủ, thì lượng cung này sẽ không có sự gia tăng đủ nhanh và đủ mạnh để làm “nguội” bớt cơn sốt giá cả nhà đất ở Hàn Quốc hiện nay.

Nếu như nửa đầu những năm 1990 được coi là một thời kỳ “nhảy vọt” của giá nhà đất tại Hàn Quốc thì giá cả nhà đất của những năm 2001-2005 phải được gọi là “đại nhảy vọt”. So sánh mức độ biến động giá nhà đất những năm qua (lấy năm 2000 là năm gốc, tương đương với 100%) thì mức độ tăng giá của năm 2005 đã cao gấp gần 1,2 lần so với năm 1995. Mặt khác, nếu chỉ tính riêng từ năm 2000 trở lại đây thì bình quân mỗi năm giá nhà đất lại tăng lên khoảng 2% trong khi tỉ lệ lạm phát bình quân của giai đoạn này chỉ vào khoảng 3%^([2]), có nghĩa lạm phát phần lớn là do sự gia tăng của giá nhà đất gây ra^([3]).

Bảng 1: Cơ cấu nắm giữ tài sản của Hàn Quốc và một số nước OECD

(đơn vị: %)

Nguồn: Kim Joon Kyung (2006)

2. Cầu tăng, nhưng cung về nhà cửa lại giảm

3. Giá cả nhà đất leo thang với tốc độ chóng mặt, nhất là tại các đô thị, thành phố lớn

Một điều đáng chú ý khác là, đối với các khu đô thị mới, các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế - xã hội,… như Gangnam, Seocho, Songpa, Mokdong, Bundang, Pyungchon, Youngin (được gọi là 7 “bong bóng” về nhà đất – “bubble seven”) thì mức độ tăng giá này đã đạt mức phi mã.

II. Liệu có  tình trạng “bong bóng” trên thị trường nhà đất Hàn Quốc hay không?

1. Về khả năng biến động dẫn đến tình trạng bong bóng thị trường nhà đất ở Hàn Quốc

Bất cứ ai khi theo dõi những biến động trên thị trường nhà đất ở Hàn Quốc thời gian qua đều không khỏi tự nêu lên câu hỏi: “Liệu thị trường nhà đất Hàn Quốc có tăng trưởng theo kiểu bong bóng? Và bao giờ thì cái bong bóng ấy sẽ nổ?”.

Trên thực tế, đã có nhiều nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài Hàn Quốc tập trung vào việc giải quyết vấn đề này. Tháng 2/2004, Kim Jeong Ho, Chung Hee Soo và Kwon Hyuk Il đã tiến hành một nghiên cứu nhằm phân tích khả năng hình thành “bong bóng nhà đất” tại các khu vực cũng như trên toàn lãnh thổ Hàn Quốc, từ đó rút ra kết luận báo động cho khu vực Gangnam nói riêng và Seoul nói chung là có khả năng hình thành bong bóng với xác suất 71%. Tiếp theo đó, tháng 7 năm 2005, nghiên cứu của Viện nghiên cứu kinh tế Daishin (Hàn Quốc) cũng chỉ rõ giá cả nhà đất đang rơi vào tình trạng “bong bóng” tại khu vực Seoul, nhất là vùng Gangnam với mức độ tin cậy từ 25,8% - 78,6%.

Như vậy, mặc dù vẫn tồn tại quan điểm cho rằng “chúng ta không thể biết đến bong bóng chừng nào nó chưa nổ”, song với những nghiên cứu thực chứng trên, có thể mạnh dạn kết luận rằng hiện nay đang tồn tại “bong bóng nhà đất” ở Hàn Quốc. Tuy nhiên, để dự đoán bao giờ thì bong bóng này sẽ nổ và những tác hại của nó, chúng ta cần phải so sánh nó với một quả “bong bóng đã nổ” khác là thị trường nhà đất Nhật Bản những năm 1980.

Nhìn chung, có thể nói tình hình của Hàn Quốc hiện nay cũng khá giống với Nhật Bản khi xảy ra “nổ bong bóng” năm 1980. Không những thế, trên một số chỉ tiêu, Hàn Quốc thậm chí còn đang ở mức đáng báo động hơn nhiều so với Nhật Bản năm 1980. Chẳng hạn, khi xét về mức cung nhà đất, việc hiện nay Seoul mới chỉ đáp ứng được 82% lượng cầu về nhà cửa chỉ ra dấu hiệu của việc tiếp tục tăng giá trong tương lai. Hay là khi xét về dòng chảy vào của vốn từ các Quỹ đầu tư quốc tế, thì một phần không nhỏ trong số này chắc chắn sẽ được đầu tư vào thị trường bất động sản và sẽ làm cho giá cả ngày càng rời xa giá trị thực của nhà đất v.v… Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những yếu tố có tác dụng làm “chậm” hay hạn chế tác động của “bong bóng nhà đất” Hàn Quốc như phạm vi của bong bóng và khả năng khủng hoảng của hệ thống ngân hàng. Trước hết, trên thị trường nhà đất, có thể thấy giá nhà đất ở Hàn Quốc tuy có tăng nhưng chỉ tập trung ở khu vực Seoul chứ không lan rộng như ở Nhật Bản, do đó tác động của việc tăng giá này chỉ có tính “cục bộ” tại Seoul mà khó có thể dẫn đến việc khủng hoảng của toàn bộ nền kinh tế. Thứ hai, nếu xem xét Tỷ lệ cho vay trên tổng giá trị thì có thể thấy việc cho vay vượt mức ở Hàn Quốc vẫn đang trong tầm kiểm soát (50-60%), từ đó có thể hạn chế được tác động của việc “nổ bong bóng” tới hệ thống ngân hàng (thông qua tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi) và hạn chế được tác động tới toàn bộ nền kinh tế.

Bảng 2: Khả năng hình thành “bong bóng” giá cả trên thị trường bất động sản

Hàn Quốc

(tháng 7/2005)

(*):     - DDM: Mô hình dựa trên lợi nhuận

- HPER: Mô hình dựa trên chi phí thuê nhà

- HPIR: Mô hình dựa trên mức thu nhập

(**): LEPM: Mô hình dựa trên mức giá cân bằng dài hạn (nghiên cứu của Kim Jeong Ho, quý I/2002)

Nguồn: Viện Nghiên cứu kinh tế Daishin (2005) và Kim Jeong Ho (2005)

Bảng 3: So sánh “bong bóng nhà đất” giữa Hàn Quốc và Nhật Bản

(*): Tính toán của tác giả

Nguồn: Kim Jeong Ho(2005)