Trung Quốc ứng phó với “bong bóng” nợ của thị trường bất động sản và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Đinh Công Hoàng¹

Tóm tắt: Cuộc khủng hoảng “bong bóng” nợ bất động sản được bắt đầu từ nguy cơ vỡ nợ của tập đoàn bất động sản Evergrande lớn hàng đầu ở Trung Quốc với số nợ hơn 300 tỷ USD. Đứng trước tình trạng đó, Đảng và Nhà nước Trung Quốc đã kịp thời chỉ đạo, tiến hành xây dựng các giải pháp cứu trợ nhằm tái cấu trúc hoạt động của các tập đoàn và của thị trường này. Dự báo cuối năm 2022, thị trường này sẽ được phục hồi và đi vào hoạt động lành mạnh, phát triển bền vững. Bài viết tập trung phân tích những đóng góp của thị trường bất động sản cho nền kinh tế Trung Quốc; các giải pháp ứng phó với “bong bóng” nợ của thị trường bất động sản; đưa ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Từ khóa: Thị trường bất động sản, bong bóng, chính sách tiền tệ

1. Những đóng góp của thị trường bất động sản cho nền kinh tế Trung Quốc[1]

Thị trường bất động sản Trung Quốc là thị trường to lớn với tổng giá trị đạt 52.000 tỷ USD vào năm 2019, gấp đôi thị trường nhà ở của Hoa Kỳ[2]. Thị trường này có sức mua rất lớn (1,4 tỷ dân), được phân bố rộng khắp các vùng, miền trên cả nước với diện tích 9,6 triệu km². Đây là thị trường hết sức hấp dẫn, đầy tiềm năng (GDP của Trung Quốc khoảng 17.500 tỷ USD, dự trữ ngoại tệ lên đến khoảng 3.500 tỷ USD). Đây là thị trường luôn sôi động một thời gian khá dài. Trong bối cảnh toàn dân có nhu cầu mua nhà rất cao, thị trường bất động sản đang là vấn đề rất nóng đối với đất nước Trung Quốc[3].

Sau hơn 40 cải cách - mở cửa kinh tế đất nước, thị trường bất động sản Trung Quốc đã có những đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế trong suốt 4 giai đoạn phát triển của một thị trường bất động sản: (i) trong quá trình quy hoạch và phát triển đất đai; (ii) quá trình tiến hành xây dựng thực tế; (iii) trong quá trình vận hành, lưu thông, chuyển nhượng; (iv) trong quá trình bàn giao cho chủ sở hữu. Vì vậy thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được coi là một động lực chính của nền kinh tế vĩ mô và nó là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc. Nhìn vào tổng sản phẩm quốc nội của một số nước trên thế giới, tỷ trọng bất động sản ở Mỹ chiếm khoảng 17,7% (tính riêng trong quý I/2021). Còn thị trường bất động sản Trung Quốc đóng góp vào 29% trong GDP đất nước. Vì vậy, việc mở rộng hay thu hẹp thị trường bất động sản sẽ có thể thúc đẩy hay kéo giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế đất nước, và thị trường bất động sản là động lực chính thúc đẩy sự mở rộng nền kinh tế quốc dân ở Trung Quốc [4].

Thị trường bất động sản Trung Quốc có nhiều loại hình khác nhau, các hình thức kinh doanh khác nhau như: liên hợp kinh doanh đất đai; liên hợp sản xuất - kinh doanh nhà ở; liên hợp xây dựng đường sá, cầu cống, sân bay, kho tàng, bến bãi, cảng biển, cảng sông, nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, doanh nghiệp, văn phòng…; kéo theo đó là các thị trường mua - bán nhà đất; văn phòng môi giới; thị trường tài chính, tiền tệ; thị trường đầu tư, thị trường trái phiếu, cổ phiếu, chứng khoán; thị trường sản xuất - kinh doanh sắt thép, gỗ, sơn trát, vật liệu xây dựng như gạch, đá, sỏi, cát, xi măng…; thị trường lao động, việc làm… Rõ ràng sự hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản Trung Quốc đã kéo theo sự hoạt động, vận hành của toàn bộ nền kinh tế đất nước Trung Quốc. Thị trường bất động sản là động lực chính cho nền kinh tế vĩ mô Trung Quốc vận hành, phát triển[5].

Thị trường bất động sản hiện nay ở Trung Quốc là một trong những lĩnh vực được phục hồi nhanh nhất sau cuộc suy thoái do đại dịch Covid-19 gây ra. Chỉ tính riêng trong thị trường nhà ở, hiện nay giá nhà và số lượng giao dịch nhà ở đang tăng lên mạnh mẽ do nhu cầu về nguồn cung tăng lên, từ đó giúp hàng triệu người nhanh chóng tìm được việc làm trở lại[6].

Để vận hành thị trường bất động sản to lớn ở Trung Quốc, nhà nước Trung Quốc đã không ngừng xây dựng, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, lấy đó làm cơ sở để thị trường này hoạt động, vận hành, phát triển. Luật đất đai của Trung Quốc đã quy định rõ: “người dân Trung Quốc được phép mua, bán “quyền sử dụng đất” với các mức thời gian khác nhau: 70 năm cho đất làm nhà ở, 40 năm cho đất kinh doanh thương mại, 50 năm cho các mục đích khác. Người mua quyền sử dụng đất trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian sử dụng. Quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, được phép cầm cố, thế chấp, được bồi thường nếu bị thu hồi”. Song đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu duy nhất của nhà nước. Nhà nước vẫn duy trì chế độ công hữu về đất đai. Do đó chính sách đất đai của Trung Quốc vừa giúp nhà nước đạt được mục tiêu thị trường hóa đất đai, vừa thu được rất nhiều tiền cho công quỹ trong việc cho phép mua bán “quyền sử dụng đất” với các khung thời gian từ 40 năm đến 70 năm. Đặc điểm này khác với các nước tư bản phương Tây, những nước phương Tây duy trì quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Đây là đặc điểm hết sức quan trọng, tạo thuận lợi cho việc thị trường hóa thị trường bất động sản, thu được nguồn lợi to lớn cho công quỹ quốc gia. Tuy vậy trong quá trình vận hành hoạt động thị trường bất động sản ở Trung Quốc, đã có nhiều chủ trương, chính sách của nhà nước về xây dựng, quản lý, vận hành thị trường bất động sản vẫn chưa được hoàn thiện, thống nhất, tạo ra nhiều kẽ hở để chính quyền địa phương cấu kết với các nhóm lợi ích lợi dụng, trục lợi, gây thất thoát lớn tiền của, đất đai của nhà nước, tạo ra những bất bình đẳng sâu sắc trong xã hội, gây bất ổn định cho xã hội, kéo nền kinh tế Trung Quốc dễ lâm vào khủng hoảng, đe dọa đến an ninh, chính trị đất nước[7].

2. Trung Quốc ứng phó với “bong bóng” của thị trường bất động sản hiện nay

Trung Quốc đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, cho nên nền kinh tế thị trường ở Trung Quốc nói chung, thị trường bất động sản nói riêng chưa được gọi là “thị trường đích thực” như ở các nước tư bản phát triển. Chính sách quản lý đất đai ở Trung Quốc cũng đang trong quá trình hoàn thiện. Ở mỗi địa phương ở các vùng thành thị, nông thôn khắp cả nước Trung Quốc, việc thi hành chính sách quản lý đất đai còn có nhiều điểm khác biệt, chưa thật sự thống nhất. Luật đất đai cũng còn nhiều điểm chưa thật rõ ràng như các nước phương Tây. Vì vậy, sau hơn 40 cải cách - mở cửa kinh tế đất nước Trung Quốc có nhiều chủ trương, chính sách về xây dựng, quản lý thị trường bất động sản còn có nhiều điểm chưa hoàn thiện, thống nhất, chưa thể chế hóa, luật pháp hóa rõ ràng như các nước phát triển phương Tây. Vì vậy, thị trường bất động sản ở Trung Quốc đã phát triển ồ ạt, quá nóng, không cân đối, có lợi nhuận lớn thì phát triển, gặp rủi ro, khủng hoảng thừa thì phát triển chậm lại. Ở các địa phương, lợi dụng chính sách lãi suất thấp, cầu nhà ở, cầu đất đai cao, các nhóm lợi ích đã ồ ạt vay vốn của ngân hàng để phát triển thị trường bất động sản, tạo ra sự phát triển “nóng”, “lạnh” bất thường; quy hoạch có lúc, có nơi hết sức tùy tiện; vốn vay tràn lan, nợ công gia tăng, nhà ở mọc lên như nấm, bừa bãi, hàng hóa bất động sản ế thừa kéo dài, tạo nên sự ứ đọng vốn và dòng vốn vay khó đòi tăng lên mạnh mẽ. Trong nhiều năm qua, các nhóm lợi ích từ chính quyền các cấp đến những cơ quan quản lý bộ, ngành, địa phương, các hệ thống quản lý tài chính, ngân hàng, các công ty quản lý, kinh doanh bất động sản đã lợi dụng những khe hở của luật pháp, móc ngoặc, lợi dụng các thủ thuật khác nhau, trục lợi lớn từ thị trường bất động sản. Có thể liệt kê như sau: (i) chính quyền các cấp đã đưa ra các chính sách nhằm tạo thuận lợi cho giới đầu tư bất động sản, thu lời bất chính. Họ đã tiết lộ các quy hoạch đất đai cho những kẻ đầu cơ trục lợi, tung hỏa mù các quy hoạch đường sá, nhà ở, cầu cảng, kho tàng… mục đích là đẩy giá lên cao, ăn chênh lệch giá gấp nhiều lần trong kinh doanh bất động sản; (ii) chính quyền địa phương bảo kê cho các nhóm lợi ích trong thị trường bất động sản, nhằm kiếm lời bất chính trong các khâu quy hoạch đất đai, đấu thầu đất đai, mua bán đất đai…; (iii) nhà nước đã thực thi chính sách cho vay lãi suất thấp kéo dài, tràn lan, nhưng thực hiện quản lý, quản trị yếu kém, thiếu khâu kiểm tra, giám sát thường xuyên, dẫn đến các hệ lụy khó lường như nợ xấu khó đòi gia tăng, thị trường bất động sản phát triển quá “nóng”, tạo nên những “bong bóng” thị trường bất động sản, đất đai bị “quy hoạch treo”, nhà ở xây dựng tràn lan, thừa ế kéo dài hàng chục năm… kéo theo nợ công cao, nhất là ở các địa phương, gây nên những cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản lan rộng khắp cả nước. Trường hợp của công ty bất động sản Evergrande là một thí dụ điển hình; (iv) nhóm lợi ích trong thị trường bất động sản ở Trung Quốc đã tự tung, tự tác, chi phối hoạt động cho vay lãi suất thấp của ngân hàng, hối lộ chính quyền các cấp, lập mưu thôn tính những mảnh “đất vàng”, trục lợi bất chính, tạo nên những cơn sốt đất, thao túng thị trường, đẩy giá lên cao. Đặc biệt sau cuộc khủng hoảng đại dịch Covid-19, trong giai đoạn phục hồi kinh tế, nhà nước Trung Quốc đã tung ra các gói kích thích phục hồi kinh tế, nhóm lợi ích đã lợi dụng làm rối loạn thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao, thao túng thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường ngoại tệ… làm cho nền kinh tế Trung Quốc rơi vào tình trạng giá cả bất ổn, đẩy lạm phát lên cao, có nguy cơ gây ra khủng hoảng kinh tế đất nước[8].

Đứng trước tình trạng rối loạn đó, nhà nước Trung Quốc đã thực thi những chính sách mới nhằm lập lại trật tự kỷ cương đất nước, trong đó có thị trường bất động sản. Cụ thể: (i) nhà nước đã tăng cường công tác quản lý, quản trị thị trường này, đẩy mạnh việc thanh tra, kiểm tra, giám sát nghiêm minh, thường xuyên; (ii) tái cơ cấu thị trường bất động sản một cách kiên quyết, nhằm mục đích để thị trường bất động sản dần đi vào trật tự, nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật. Tuy sức mua có giảm sút, thu lợi từ thị trường này có giảm đi, nhưng nó dần trở về quĩ đạo trật tự mới, đúng đắn của nó. (iii) Nhà nước Trung Quốc với chủ trương ưu tiên hàng đầu là duy trì sự ổn định xã hội, đã duy trì tái cơ cấu tập đoàn bất động sản Evergrande, giúp tập đoàn này cam kết hoàn thiện nhà ở mà khách hàng đã mua. Bởi vì tập đoàn bất động sản Evergrande đã hiện diện tại 280 thành phố ở Trung Quốc, với số nợ lớn lên đến hơn 300 tỷ USD, nên nhà nước đã phải tập trung mọi nguồn lực, ra tay “cứu” tập đoàn này khỏi bị phá sản, nhằm ổn định kinh tế, xã hội, chính trị đất nước. Nếu tập đoàn này bị phá sản nó sẽ gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế Trung Quốc nói chung, cho thị trường bất động sản của Trung Quốc nói riêng. (iv) Trước mắt, nhà nước Trung Quốc đã ban hành hàng loạt chính sách mới như tăng cường biện pháp thắt chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mục tiêu nhằm hạn chế rủi ro vay nợ quá mức trong giai đoạn thị trường phát triển. Những giải pháp đó, trước mắt, sẽ tạo ra những thách thức lớn cho nền kinh tế Trung Quốc trong năm 2021 và năm 2022. Theo số liệu thống kê của Cục thống kê Trung Quốc (NBS), doanh số bán, đầu tư, và các hoạt động mua đất, cũng như tài trợ của các công ty bất động sản đều giảm sút, mức giảm trong tháng 11/2021 là 0,3%, tháng 12/2021 là 0,2%. Giá nhà ở Trung Quốc đã giảm liên tục từ tháng 6/2021 đến nay (2/2022), với khối nợ hơn 300 tỷ USD, dẫn đến việc khủng hoảng của tập đoàn bất động sản Evergrande đã gây ra tổn thất cho các nhà đầu tư đang nằm giữ 1,2 tỷ USD trái phiếu, và có nguy cơ gây ra sự sụp đổ của cả ngành bất động sản trong nước. Như hiệu ứng domino, cuộc khủng hoảng thanh khoản của tập đoàn Evergrande đã nhanh chóng lan rộng sang các tập đoàn đối thủ cạnh tranh như Simao Group, Hollings Ltd và Guang Zhou R&F Properties Co… đã hô biến hơn 1.000 tỷ USD của thị trường bất động sản Trung Quốc[9]. Theo phân tích của Nomura, tổng cộng các công ty bất động sản của Trung Quốc có số nợ nước ngoài là 19,8 tỷ USD trong 3 tháng đầu năm 2022. Con số này cao gấp 2 lần so với mức nợ 10,2 tỷ USD trong quý 4/2021. Một báo cáo tháng 10/2021 của Standard & Poor’s cho rằng 1/3 số công ty bất động sản đã niêm yết của Trung Quốc sẽ gặp vấn đề trong thanh khoản trong 12 tháng tới[10]. Đồng thời, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang có xu hướng “tháo chạy” khỏi thị trường bất động sản Trung Quốc, tìm đến những thị trường mới có lợi suất cao như Ấn Độ và các khu vực khác ngoài châu Á. Mặt khác, lạm phát gia tăng, đồng nghĩa với thị trường trái phiếu châu Á nói chung vẫn bị lỗ vốn, giống như nhiều nơi trên thị trường tín dụng toàn cầu. Giá trị thị trường trái phiếu bằng đồng USD của tất cả các bảng xếp hạng từ các tổ chức phát hành ở Trung Quốc đã giảm khoảng 3,7% vào đầu năm 2022, bất chấp việc Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản ở Trung Quốc[11].

Tuy vậy, gần đây thị trường trái phiếu của Trung Quốc đã phục hồi trong những phiên gần đây. Có được kết quả đáng mừng đó là do hàng loạt chính sách mới nhằm nới lỏng các hạn chế đối với lĩnh vực bất động sản và kích thích tiền tệ từ Chính phủ Trung Quốc. Mặc dù có những động thái mới đó, song triển vọng thị trường bất động sản ở Trung Quốc vẫn không sáng sủa, vẫn có khả năng xảy ra thêm các vụ vỡ nợ mới. Nếu những vụ vỡ nợ của công ty bất động sản không nằm ngoài tầm kiểm soát, điều này vẫn thu hút túi tiền từ các nhà đầu tư châu Á, nhưng bất kỳ cuộc khủng hoảng kéo dài cũng sẽ gây ra suy thoái kinh tế và có tác động chi phối cả khu vực[12].

Tóm lại, để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, lành mạnh, nhằm tránh những rủi ro “bong bóng” thừa ế, bom vay nợ, cung - cầu không nhịp nhàng, nhà nước Trung Quốc đã kịp thời chấn chỉnh và tái cấu trúc thị trường bất động sản một cách đồng bộ, triệt để. Cụ thể nhà nước đã đưa ra những giải pháp căn bản, cần thiết, kịp thời (có kế thừa những kinh nghiệm trước, bổ sung những điểm mới tốt đẹp hơn) như sau:

Thứ nhất, xây dựng hệ thống pháp quy đất đai bất động sản đồng bộ. Khung khổ thể chế về thị trường bất động sản của Trung Quốc chủ yếu phải dựa vào tín hiệu của thị trường, có quan tâm tới thu nhập, bao gồm: (i) luật đất đai quy định việc công khai đấu thầu, hoặc mua quyền sử dụng đất từ chính quyền; (ii) luật quản lý bất động sản quy định các công ty có quyền kinh doanh bất động sản (do Bộ Xây dựng dự thảo); (iii) pháp quy kinh doanh bất động sản; (iv) luật xây dựng quy định các yêu cầu về xây dựng; (v) điều lệ về quản lý sở hữu do các khu vực quy định về tiền tệ, thuế, sở hữu; luật giá.

Thứ hai, về vấn đề sở hữu, từ năm 1982, đất đô thị được xác định là quốc hữu. Hiện có 2 loại sở hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể (đất nông thôn). Đất đai ở thành phố thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai nông thôn có một bộ phận thuộc sở hữu tập thể. Tuy nhiên, ở nông thôn không có thị trường bất động sản. Giấy chứng nhận về đất do Bộ Đất đai và Tài nguyên cấp; giấy chứng nhận về tài sản do Bộ Xây dựng cấp. Việc chuyển đổi sở hữu có 3 loại: (1) đất canh tác, (2) đất xây dựng; (3) đất khác. Việc chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng thực hiện theo một quy trình. Nếu trưng dụng đất đai phải được phê chuẩn ở cấp quốc gia. Cho đến nay Trung Quốc đang thiết lập lại trật tự việc mua gom đất nông nghiệp.

Thứ ba, về vấn đề quy hoạch, hiện nay, Trung Quốc đã có quy hoạch tổng thể và chi tiết hơn 100 thành phố. Quy hoạch tổng thể và chi tiết của thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội phê duyệt; quy hoạch các thành phố thuộc tỉnh do tỉnh phê duyệt. Quy hoạch tổng thể, dài hạn, quy hoạch chi tiết được xem xét lại 10 năm một lần. Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: toàn quốc, tỉnh, thành phố, huyện, hương (thôn, xã). Trung Quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất đai canh tác đến năm 2030 là 1,8 tỷ héc ta, theo đó coi đây là vạch đỏ, không được thấp hơn.

Thứ tư, về vấn đề tài chính, tiền tệ bất động sản. Tiền tệ, tài chính bất động sản ở Trung Quốc là một vấn đề phức tạp, đặc biệt là tiền chuyển nhượng đất đai. Các doanh nghiệp mua đất chỉ được mua trong 70 năm. Trả tiền mua đất chiếm khoảng 20-30% giá nhà. Tiền đất và tiền xây dựng chiếm khoảng 60-70% giá bán. Về chính sách tiền tệ lãi suất thấp để phát triển thị trường bất động sản, đã được điều chỉnh kịp thời theo cung - cầu của thị trường, nhà nước đã ban hành chính sách mới tăng cường biện pháp thắt chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mục tiêu nhằm hạn chế rủi ro vay nợ quá mức trong giai đoạn thị trường phát triển. Mặt khác, nhà nước quản lý chặt chẽ các công ty bất động sản phát hành trái phiếu dễ gây ra khủng hoảng thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Nhà nước kiểm soát chặt chẽ vay nợ công cao để phát triển thị trường bất động sản… Mọi việc làm đều công khai, minh bạch, có kiểm tra, kiểm soát thường xuyên.

Thứ năm, về trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường, Nhà nước thực hiện nghiêm phân công giữa các bộ: đất đô thị do Bộ Xây dựng quy định trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện. Đất nông thôn do Nhà nước quy định quy trình và thực hiện theo quy trình. Dự án bất động sản không liệt kê vào lợi ích công cộng. Quy định rõ ràng, nghiêm minh việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Cụ thể là bồi thường được thực hiện theo một số nội dung: tại đô thị, thực hiện theo nguyên tắc cùng đất cùng giá; đối với sở hữu tập thể ở nông thôn thì thực hiện theo nguyên tắc từng mảnh đất có giá riêng; đối với những mảnh đất lớn có thể khác nhau.

Thứ sáu, về chính sách giá và quản lý giá, vào giai đoạn trước năm 2004, giá đất do nhà nước và doanh nghiệp thỏa thuận đưa ra. Sau năm 2004 đất đai phải được công khai đấu thầu. Năm 2006, Bộ Tài chính quy định số tiền đấu thầu đất phải nộp toàn bộ vào ngân sách. Giá đấu thầu công khai có tính đến giá đền bù và giá đầu tư hạng mục công cộng. Nhà nước quy định mức đền bù cho người dân và được tính vào dự toán và chi lại ngân sách. Việc đền bù do nhà nước làm. Kể từ năm 2020 đến nay, chính sách giá và quản lý giá vẫn được nhà nước, các cơ quan hữu quan tiến hành cập nhật, điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng chất lượng công khai, nghiêm minh, quản lý chặt chẽ.

Thứ bảy, về vấn đề nhà ở, nhà nước quản lý chặt chẽ, thường xuyên và quy định rất rõ ràng: thời điểm được bán nhà chung cư, các dự án nhà ở, nhà thương mại, nhà công nghiệp, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Riêng vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp (một vấn đề gắn với ổn định xã hội, phục vụ sự nghiệp xóa nghèo, được nhà nước Trung Quốc tập trung đề cao giải quyết) đã được phân làm 3 loại: nhà ở có giá thuê thấp; nhà ở giá thấp; nhà kết hợp (nhà nước và người dân cùng góp vốn để giải quyết nhà ở). Loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp luôn được nhà nước Trung Quốc quan tâm, giải quyết kịp thời[13].

3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều có những nét tương đồng: (i) cả hai nước đều coi đất đai thuộc quyền sở hữu duy nhất của nhà nước, duy trì chế độ công hữu về đất đai. Nhà nước chỉ cho phép mua bán “quyền sử dụng đất” với khung thời gian nhất định. Chính sách đất đai của hai nước đã giúp cho nhà nước đạt được mục tiêu thị trường hóa đất đai, kinh doanh “quyền sử dụng đất”, thu vốn kinh doanh bất động sản nhằm đóng góp cho công quỹ quốc gia; (ii) cách thức phát triển của các doanh nghiệp bất động sản hai nước đều dựa trên nguồn vốn vay của ngân hàng (do chính sách lãi suất thấp) và gần đây là phát hành trái phiếu. Cả hai nước đều cho phép loại hình bán nhà hình thành trong tương lai và thiếu đi các quỹ đầu tư tài chính bền vững. Tuy vậy, mỗi nước lại có một đặc điểm riêng biệt để “chống lưng” cho thị trường bất động sản. Cụ thể, nền kinh tế Việt Nam còn mới mẻ đang tăng trưởng tốt và có độ mở rất cao. Giá trị xuất nhập khẩu ngày càng tăng mạnh mẽ. Các doanh nghiệp nước ngoài đang đổ vốn ngày càng lớn vào Việt Nam. Với hệ thống tài chính, ngân hàng nhà nước đã và đang có nhiều chính sách quản lý chặt chẽ. Trong đó, việc giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn sẽ “nắn” dòng chảy đồng tiền không đổ quá nhiều vào thị trường bất động sản. Tuy vậy, gần đây thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện nhiều hiện tượng xấu, đang được các cơ quan pháp luật cảnh báo, như: đấu thầu đất sai nguyên tắc, gây thất thoát tiền của đất nước lớn; nhóm lợi ích có sự bảo kê của chính quyền đã tự quy hoạch, xây dựng các công trình đường sá, nhà ở trên đất nông nghiệp, sau đó tạo ra việc đã rồi, xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, chia lô, bán nền, xây dựng nhà ở, bán kiếm lời bất chính; để lộ quy hoạch nâng cấp từ nông thôn lên quận, phường, nhóm lợi ích thổi phồng giá đất, gây những “cơn sốt đất”, tạo khủng hoảng thị trường bất động sản…; lợi dụng chính sách lãi suất thấp, huy động vốn ồ ạt, xây dựng nhà ở tràn lan, tạo ra những “bong bóng” bất động sản, nợ công cao, nợ khó đòi lớn, nguy cơ gây ra khủng hoảng thị trường bất động sản, làm mất ổn định kinh tế, xã hội, chính trị đất nước; từ vụ khủng hoảng của tập đoàn bất động sản Evergrande, có thể rút ra những bài học quý cho các doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam. Trước hết, Việt Nam cần kiểm soát việc thực hiện chính sách bất động sản, chủ động ứng phó tránh những “quả bom nợ Evergrande” phiên bản Việt Nam. Cụ thể là:

(1) Cần rà soát yếu tố nào đang cản trở tính thanh khoản thị trường để khơi thông, mà tiêu điểm là hai nhân tố chính: việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực; ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).

(2) Phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong năm 2021 và 2022 và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu nắm đằng lưỡi (điểm mấu chốt là tài sản đảm bảo của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng các tiêu chí phát hành, mà phải được duy trì giá trị liên tục sau đó. Điều đó đòi hỏi các cơ quan hữu quan phải kiểm tra, thanh tra toàn diện, liên tục các dự án huy động vốn.

(3) Các cơ quan chức năng phải quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi hàng loạt các dự án bỏ hoang, cảnh báo nghiêm khắc với những dự án bất động sản chậm tiến độ.

(4) Các cơ quan chức năng cần kiên quyết xử lý theo pháp luật những tệ nạn đầu cơ, tích trữ quỹ đất đã tồn tại suốt 2 thập kỷ qua, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực, xử lý nạn đầu cơ, tích trữ quỹ đất này. Kiên quyết xử lý các nhóm lợi ích móc ngoặc với chính quyền địa phương trục lợi bất chính từ các chính sách, sự hoạt động, kinh doanh bất chính trên thị trường bất động sản.

(5) Các cơ quan chức năng cần giải quyết dứt điểm tình trạng bất động sản tăng trưởng nóng, dựa trên vốn vay ngân hàng, vay từ các nguồn khác nhau, giống như tập đoàn bất động sản Evergrande của Trung Quốc.

(6) Tuy các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng đồng USD, nhưng điều đáng lo ngại hiện nay ở Việt Nam là bên cạnh các khoản vay nợ ngân hàng, các công ty bất động sản còn nợ từ trái phiếu với mức tăng mạnh đột biến từ năm 2021, 2022, khoảng 92.300 tỷ đồng (chiếm 44,2% lượng trái phiếu phát hành trên thị trường. Rủi ro tăng cao từ vay nợ của các công ty bất động sản sẽ gây ra hiệu ứng xấu cho thị trường bất động sản. Chỉ cần một vài doanh nghiệp gặp khó khăn trong trả nợ, sẽ gây ra hiệu ứng “dây chuyền” với nhà đầu tư, tạo ra khủng hoảng kinh tế, tiền tệ…[14].

(7) Rà soát, điều chỉnh và bổ sung nhằm xây dựng khung khổ pháp lý chặt chẽ về nhà đất cho phù hợp với tình hình mới của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

(8) Rà soát, điều chỉnh, bổ sung công tác quy hoạch về đất đai, nhà ở đảm bảo tính khoa học và thực tiễn sâu sắc, trước khi công bố công khai cần có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

(9) Thận trọng, linh hoạt, bám sát vào thực tiễn cung - cầu của thị trường bất động sản, nhà nước ban hành những chính sách tiền tệ phù hợp, đúng đắn để vừa kích thích thị trường này hoạt động phát triển bền vững, vừa tránh những rủi ro tạo ra nguy cơ “bong bóng” thừa ế nhà ở, tạo ra những quả “bom nợ” khó đòi, tăng nợ công cao cho đất nước[15].

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Cảnh Chánh, “Trung Quốc dọn dẹp thị trường bất động sản”, https://cuoituan.tuoitre.vn/ van-de-su-kien/trung-quoc-don-dep-thi-truong-bat-dong-san-1598142.html.

2. Trần Kim Chung, “Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam”, https://tailieunhanh. com/vn/tlID1152939_chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-quoc-te-va-bai-hoc-cho-viet-nam.html.

3. Trần Thị Hà, “Bài học kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Trung Quốc”. https://vst.mof.gov.vn/webcenter/portal/ mvclcstc/r/chitiettimkiem?dDocName.

4. Anh Hiền, “Trung Quốc xiết chặt doanh nghiệp bất động sản để thanh lọc thị trường”, https://nguoidothi.net.vn/trung-quoc-siet-chat-doanh-nghiep-bat-dong-san-de-thanh-loc-thi-truong33362.html.

5. Lê Minh, “Trung Quốc khủng hoảng bất động sản sẽ nghiêm trọng hơn trong năm 2022”, https://www.vietnamplus.vn/trung-quoc-khung-hoang-bat-dong-san-se-nghiem-trong-hon-trong-2022/766246.vnp.

6. Lucy Nguyên, “Bài học từ Trung Quốc cho thị trường bất động sản Việt Nam”, https://chodat.com.vn/tin-tuc/bai-hoc-tu-trung-quoc-cho-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam.

7. Anh Nguyễn, “Nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc”, https://cafeland.vn/tin-tuc/nha-dau-tu-thao-chay-khoi-thi-truong-trai-phieu-bat-dong-san-trung-quoc-106448.html.

8. Võ Đình Trí, “Nguy cơ vỡ nợ tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc và bài học cho Việt Nam”, https://www.saigondautu.com. vn/kinh-te/nguy-co-vo-no-tap-doan-bds-hang-dau-trung-quoc-va-bai-hoc-cho-viet-nam-96500.html.

9. Lam Vy (Bi), “Bí ẩn thị trường bất động sản ở Trung Quốc”, https://cafeland.vn/tin-tuc/bi-an-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc-103015.html.